Vous avez pour projet de devenir propriétaire d’un logement ancien ? Parce qu'ils sont indissociables de toutes les transactions immobilières, il est impossible d’échapper aux frais de notaire. Une juste estimation de leur coût est donc à prévoir dans votre budget d’achat. Qu’y a-t-il derrière ces frais ? Comment sont-ils calculés dans l’ancien ? Quid des droits de mutation ? Quelles sont les astuces qui permettent d'alléger l'addition ? On vous répond.
Immobilier ancien : de quoi parle-t-on ?
Déjà, qu’on se le dise, en termes de fiscalité, un logement ancien n’est pas si « vieux » qu’il n’y paraît, car dans cette catégorie entrent en compte tous les biens existants, récents ou non, y compris les logements construits il y a moins de 5 ans s’ils ont déjà fait l’objet d’une mutation de propriété (vente, donation ou succession...). En d’autres termes, seuls les logements neufs qui n’ont jamais été occupés par un premier propriétaire, le plus souvent les Vefa (vente en l’état futur d’achèvement), échappent à cette catégorie.
Des frais de notaire plus élevés dans l’ancien que dans le neuf
Une précision de taille dès lors que l’on considère la différence substantielle entre les frais d’acquisition dans le neuf (autour de 3 %) et ceux de l’ancien, qui correspondent à 7 à 8 % du prix de vente d’un appartement ou d’une maison. Il est à noter que ces frais étant à la charge exclusive de l’acquéreur, ils doivent s’intégrer à tout plan de financement. À titre d’exemple, pour l’achat d’un logement de 300 000 €, il conviendra d’ajouter entre 21 000 à 24 000 € de frais de notaire dans votre budget d’achat global afin éviter toute déconvenue.
Comment se répartissent les frais d’acquisition ?
Pour tout achat d’un bien, les frais, qui seront à régler auprès du notaire, s’appliquent selon un barème réglementé, composé d’une assiette de taxes et d’impôts qui se répartissent entre le notaire lui-même, les collectivités locales et, surtout, l'État. Ils se décomposent en 4tranches toujours calculées sur la base du prix de vente :
Les droits de mutation, qu’on appelle aussi « droit d’enregistrement » ou « taxe de publicité foncière », collectés par le Trésor public.
Les émoluments du notaire, qui correspondent aux honoraires du notaire pour l’ensemble de sa prestation (rédaction du compromis, acte de vente immobilière...).
Les débours, soit divers frais engagés par le notaire pour les démarches et les formalités liées à la vente.
La contribution de sécurité immobilière qui couvre les formalités d'enregistrement et de publicité foncière pour enregistrer officiellement la vente.
Droits de mutation, la plus grosse part du gâteau
Si l’ensemble de ces frais est versé à l’office notarial, contrairement aux idées reçues, le notaire ne perçoit qu’un faible pourcentage de la somme collectée, soit quelque 10 % au titre des émoluments (honoraires) et autant pour les formalités et les débours. La plus grande tranche de ces frais est donc destinée aux droits de mutation (entre 75 et 80 %), qui sont par la suite reversés au Trésor public et aux collectivités locales (taxe communale et taxe départementale).
Bien estimer l’enveloppe notariale
Il est important de noter que plus la valeur d’un bien est élevée, plus les frais d’acquisition (entre 7 et 8 % du prix de vente) sont dégressifs. Ils seront de 7 % pour un achat à 700 000 €, et de 8 % pour une bien de 200 000 €. Ils peuvent même dépasser les 8 % pour un produit d’une valeur inférieure à 100 000 €. Pour calculer les frais de notaire au plus juste, de nombreux sites proposent des simulateurs en ligne dans lesquels il suffit d’indiquer le prix de vente du bien ainsi que le code postal du bien pour obtenir une estimation fiable.